Kira ilişkisinin sona erdirilmesi, kanunda sınırlı sayıda sebebe ve sıkı süre şartlarına bağlanmıştır. Bu düzenleme kiracıyı korumayı amaçlar; bu nedenle sebebin doğru seçilmesi ve usulün eksiksiz izlenmesi sonucu doğrudan etkiler.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı hâlinde de tahliye mümkündür; ancak bu hâlde onarım sırasında kullanımın imkânsız olması gerekir. Taşınmazı sonradan edinen kişi ise (TBK m. 351); onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. İspat güvencesi bakımından bu bir aylık yazılı bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerekir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
- Yazılı tahliye taahhüdünün bulunması ve taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması
- Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması
Süreler ve Usul
Gereksinim ve yeniden inşa sebeplerine dayanan davalar, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı olması, kiracı tarafından bizzat verilmesi ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Uygulamada en sık tartışma konusu olan nokta budur.
Tahliyenin Sonuçları
Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırılık, kiraya veren bakımından tazminat sorumluluğu doğurabilir.